Digital Infrastructure Equity: Warum Größe nicht alles ist

Groß denken war gestern – agil investieren ist heute. Edge-Rechenzentren und regionale Glasfasernetze eröffnen Chancen, die Hyperscale-Projekte nicht bieten können: Nähe zum Nutzer, schnelle Umsetzung, stabile Cashflows. Mehr dazu in der aktuellen Einschätzung von Mina Pacheco Nazemi (Head of Diversified Alternative Equity) und Addie Sparks (Director, Diversified Alternative Equity) vom Investmentmanager Barings. Hier ihre aktueller Marktkommentar:

Infrastruktur in kleinem Maßstab, insbesondere Edge-Datenzentren und Bulk-Glasfaserkabel, erweisen sich zunehmend als attraktive und unterbewertete Investment-Gelegenheiten. Diese Assets bieten kritische Infrastruktureigenschaften, Potenzial zu Inflationsschutz und Werterhaltung sowie die Geschwindigkeit, Flexibilität und Ausfallsicherheit, die in einer sich schnell entwickelnden digitalen Welt erforderlich sind.

Die digitale Wirtschaft wird immer komplexer, lokaler und bandbreitenintensiver. Dennoch konzentrieren sich die meisten Investitionen in digitale Infrastruktur nach wie vor auf große Hyperscale-Projekte, die lange Bauzeiten und einen hohen Kapitalbedarf mit sich bringen und zunehmend mehr Einschränkungen durch das Stromnetz, regulatorische Auflagen und Latenzvorgaben unterliegen.

Kleine digitale Infrastrukturen, wie Edge-Rechenzentren und Bulk-Glasfaserkabel, könnten unserer Ansicht nach eine attraktive und noch wenig erschlossene Chance darstellen. Kleine Anlagen bewahren sich die Eigenschaften, die auch große Infrastrukturen attraktiv machen: den inneren Wert der Sachanlage, physische Langlebigkeit, Inflationsschutzpotenzial und vertraglich vereinbarte Einnahmen. Die Anlagen werden im Rahmen mittel- oder langfristiger Dienstleistungsverträge mit eingebauten Inflationsausgleichsklauseln, diversifizierter Mieterbasis und begrenzter Kundenkonzentration betrieben. Die Kapitalstrukturen sind in der Regel konservativ, mit moderater Fremdkapitalaufnahme und der Flexibilität, Cashflows strategisch in zukünftiges Wachstum zu reinvestieren.

Was sie auszeichnet

Im Gegensatz zu Hyperscale-Anlagen profitiert die kleine Infrastruktur von ihrer Nachbarschaft. Sie liegt in der Nähe von Nutzern, digitalen Diensten und Industriegebieten und ist darauf ausgelegt, die Ränder von Netzwerken zu bedienen. Diese Anlagen können von etablierten Kundenstämmen und strategischen Standorten profitieren. Ihr vereinfachtes und modulares Profil kann zu schnelleren Bereitstellungszeiten, geringeren Genehmigungsrisiken und einer besseren Abstimmung auf die lokale Nachfrage beitragen.

Agilität ist ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal kleiner digitaler Infrastrukturen. Große Infrastrukturprojekte bieten zwar Skaleneffekte, sind jedoch auch mit Verzögerungen bei der Netzanbindung und dem Risiko einer Kundenkonzentration verbunden. Kleinere Projekte können schneller umgesetzt werden, bieten mehr Sicherheit und können besser auf lokale Nachfrageschwankungen reagieren.

Geringere Fremdkapitalquote, höhere Flexibilität

Ein struktureller Vorteil der Investition in digitale Infrastrukturprojekte im kleinen Maßstab besteht darin, dass man mit geringerer Hebelwirkung einsteigen und durch Wachstum Wert schaffen kann. Bei großen Infrastrukturprojekten (wie Hyperscale-Rechenzentren) wird Kapital oft zu hohen Bewertungen eingesetzt, um vollständig ausgebaute, gereifte Projekte zu erwerben. Obwohl ein Umfeld mit hohen Zinsen es schwierig machen kann, die Vorteile großer Infrastrukturprojekte aufrechtzuerhalten, hat diese Anlageklasse in der Vergangenheit zuverlässige Renditen, Portfoliostabilität und hohe Bewertungen erzielt. Kleine Anlagen ermöglichen Investoren, Kapital schrittweise, zu niedrigeren Multiplikatoren, gemäß Meilensteinen und Leistungen einzusetzen. Bei großen Infrastruktur-Assets ist die Flexibilität geringer.

Die bei diesen Strategien typischerweise geringere Fremdkapitalquote dient dazu, das Risikoprofil zu reduzieren. Ohne die Belastung durch aggressive Schuldendienstverpflichtungen kann das Kapital für Expansion, Modernisierung oder Wachstum bei Vertragskunden eingesetzt werden. Und da sich viele dieser Vermögenswerte noch in einer frühen Phase ihres Lebenszyklus befinden, können Reinvestitionen einen bedeutenden Unterschied bewirken und im Laufe der Zeit sowohl das EBITDA-Wachstum als auch die Multiplikatorausweitung vorantreiben.

Kurz gesagt, dieser Ansatz für Investitionen in kleine Infrastrukturprojekte bietet nicht nur finanzielle Konservativität, sondern auch operative Hebelwirkung.

Edge-Rechenzentren: Der Bedarf an Datenverarbeitung vor Ort

Edge-Rechenzentren sind kleinere Einrichtungen, die Datenverarbeitung und Datenspeicherung näher an die Endnutzer bringen und so eine schnellere und effizientere Verarbeitung von Daten an der „Peripherie“ des Netzwerks ermöglichen, anstatt alles an einen entfernten Hyperscale-Cloud-Anbieter zurückzuleiten. Durch die Verarbeitung von Daten näher dort, wo sie erzeugt oder konsumiert werden, verringern Edge-Rechenzentren die Latenz, also die Zeit, die Daten benötigen, um von einem Punkt zu einem anderen in einem System zu gelangen, steigern die Netzwerkleistung und verbessern die Zuverlässigkeit digitaler Dienste, was für Echtzeitanwendungen von entscheidender Bedeutung ist.

Die Nachfrage nach solche Rechenzentren ist stark gestiegen, da die Industrie zunehmend auf Anwendungen wie autonome Fahrzeuge, Virtual Reality und Telemedizin setzt – Dienste, die eine Verarbeitung mit geringer Latenz erfordern. Gleichzeitig hat das Internet der Dinge, also das Netzwerk miteinander verbundener Geräte, Sensoren und Systeme, die Informationen in Echtzeit sammeln und austauschen, zu einer explosionsartigen Zunahme der Datenmengen geführt. Smart Cities und Videoüberwachung erfordern lokale Echtzeit-Datenverarbeitungsfähigkeiten, für die herkömmliche zentralisierte Rechenzentren möglicherweise nicht ausgerüstet sind.

Wichtige Treiber für die Nachfrage nach Edge-Rechenzentren

• Reduzierte Latenz: Echtzeitanwendungen wie intelligente Fertigung, Telemedizin und autonome Fahrzeuge erfordern sofortige Reaktionen. Durch die Verlagerung der Rechenleistung näher an die Nutzer werden Millisekunden eingespart, was die Funktionalität und das Nutzererlebnis verbessert.
• Bandbreite und Kosteneffizienz: Durch die lokale Verarbeitung und Filterung von Daten muss weniger Datenvolumen an zentrale Hubs zurückgesendet werden. Dies ist kostengünstiger, schneller und entlastet wichtige Netzwerke, die für IoT-Sensoren, Videoüberwachung und Smart Cities von entscheidender Bedeutung sind.
• Ausfallsicherheit und Redundanz: Regionale Edge-Zentren können dazu beitragen, den Betrieb aufrechtzuerhalten, indem sie lokalisierte Arbeitslasten verwalten und die Abhängigkeit von einer einzelnen Cloud-Region verringern. Dieser verteilte Ansatz verbessert die Kontinuität bei Dienstunterbrechungen.
• Datenhoheit und Compliance: Immer mehr Länder drängen auf lokale Datenspeicherung und -kontrolle. Edge-Einrichtungen ermöglichen es Regierungen und Unternehmen, diese Anforderungen zu erfüllen, ohne sich ausschließlich auf globale Cloud-Anbieter verlassen zu müssen.
• Nachhaltigkeit und Energieverbrauch: Verteilte, kleinere Rechenzentren – insbesondere in Verbindung mit erneuerbaren Energien aus der Region – können im Vergleich zu riesigen, zentralisierten Rechenzentren Energieübertragungsverluste reduzieren und die Gesamteffizienz verbessern.
• Schnellere Bereitstellung: Die Entwicklung eines gut gelegenen Edge-Rechenzentrums kann 12 bis 18 Monate dauern, während es bei einer Hyperscale-Anlage 3 bis 5 Jahre dauert. Durch die schnellere Bereitstellung können Investoren früher von der Nachfrage und dem Cashflow profitieren.
• Einfachere Netzanbindung: Die Anbindung eines Hyperscale-Rechenzentrums an das Stromnetz ist oft ein mehrjähriger Prozess, der umfangreiche Upgrades der Übertragungsnetze erfordert. Im Gegensatz dazu haben Edge-Rechenzentren in der Regel einen geringeren Strombedarf (oft unter 5 MW), was die Anbindung schneller und einfacher macht und das Ausführungsrisiko verringert.
• Starkes Vertragsprofil: Edge-Rechenzentren können mehrere mittelständische Unternehmen als Mieter gewinnen, wodurch das Risiko gestreut wird, und bieten oft mittelfristige Verträge mit eingebauten Inflationsausgleichsklauseln. Diese Eigenschaften können dazu beitragen, stabile, inflationsgeschützte Cashflows mit starkem Aufwärtspotenzial aufgrund des regionalen Nachfragewachstums und der strategischen Konsolidierung zu schaffen.
• Flexiblere Immobilien: Edge-Zentren können oft auf kleineren Grundstücken – in der Regel nur ein oder zwei Hektar – in städtischen oder vorstädtischen Gebieten errichtet werden, wodurch die großen Herausforderungen bei der Flächenbeschaffung vermieden werden, die bei Hyperscale-Rechenzentren, die Hunderte von Hektar benötigen können, häufig auftreten.
• Strategisches M&A-Potenzial: Der Edge-Markt ist nach wie vor stark fragmentiert und bietet Roll-up-Möglichkeiten zum Aufbau regionaler Netzwerke, die für größere Käufer oder strategische Betreiber attraktiv sein können.
• Mehrere Ausstiegsstrategien: Investoren in Edge-Rechenzentren können von mehreren Ausstiegsmöglichkeiten profitieren. Diese Vermögenswerte können an größere Hyperscale-Betreiber, Telekommunikationsunternehmen und Infrastrukturfonds verkauft werden, die sich ein regionales Rechenzentrumsnetzwerk sichern möchten. Darüber hinaus können Edge-Zentren in größere Portfolios kleinerer, regionaler digitaler Vermögenswerte eingebunden werden, wodurch durch Konsolidierung Wert geschaffen wird, oder sie können einfach so verwaltet werden, dass sie Cashflow und Rendite für Investoren generieren.

Attraktive Merkmale für Investoren

Die technischen und betrieblichen Vorteile von Edge-Rechenzentren liegen auf der Hand, doch gibt es mehrere Faktoren, die sie aus Sicht von Investoren besonders attraktiv machen:

• Schnellere Bereitstellung: Die Entwicklung eines gut gelegenen Edge-Rechenzentrums kann 12 bis 18 Monate dauern, während es bei einer Hyperscale-Anlage 3 bis 5 Jahre dauert. Durch die schnellere Bereitstellung können Investoren früher von der Nachfrage und dem Cashflow profitieren.
• Einfachere Netzanbindung: Die Anbindung eines Hyperscale-Rechenzentrums an das Stromnetz ist oft ein mehrjähriger Prozess, der umfangreiche Upgrades der Übertragungsnetze erfordert. Im Gegensatz dazu haben Edge-Rechenzentren in der Regel einen geringeren Strombedarf (oft unter 5 MW), was die Anbindung schneller und einfacher macht und das Ausführungsrisiko verringert.
• Starkes Vertragsprofil: Edge-Rechenzentren können mehrere mittelständische Unternehmen als Mieter gewinnen, wodurch das Risiko gestreut wird, und bieten oft mittelfristige Verträge mit eingebauten Inflationsausgleichsklauseln. Diese Eigenschaften können dazu beitragen, stabile, inflationsgeschützte Cashflows mit starkem Aufwärtspotenzial aufgrund des regionalen Nachfragewachstums und der strategischen Konsolidierung zu schaffen.
• Flexiblere Immobilien: Edge-Zentren können oft auf kleineren Grundstücken – in der Regel nur ein oder zwei Hektar – in städtischen oder vorstädtischen Gebieten errichtet werden, wodurch die großen Herausforderungen bei der Flächenbeschaffung vermieden werden, die bei Hyperscale-Rechenzentren, die Hunderte von Hektar benötigen können, häufig auftreten.
• Strategisches M&A-Potenzial: Der Edge-Markt ist nach wie vor stark fragmentiert und bietet Roll-up-Möglichkeiten zum Aufbau regionaler Netzwerke, die für größere Käufer oder strategische Betreiber attraktiv sein können.
• Mehrere Ausstiegsstrategien: Investoren in Edge-Rechenzentren können von mehreren Ausstiegsmöglichkeiten profitieren. Diese Vermögenswerte können an größere Hyperscale-Betreiber, Telekommunikationsunternehmen und Infrastrukturfonds verkauft werden, die sich ein regionales Rechenzentrumsnetzwerk sichern möchten. Darüber hinaus können Edge-Zentren in größere Portfolios kleinerer, regionaler digitaler Vermögenswerte eingebunden werden, wodurch durch Konsolidierung Wert geschaffen wird, oder sie können einfach so verwaltet werden, dass sie Cashflow und Rendite für Investoren generieren.

Fazit 

Digitale Infrastruktur in kleinem Maßstab bietet ein überzeugendes Finanzprofil, das den Prioritäten von Infrastrukturinvestoren entspricht: durch Vermögenswerte besicherte Wertpapiere, vorhersehbare Erträge und kapitaleffizientes Wachstum. Diese Anlagen verbinden die Stabilität traditioneller Infrastruktur mit der Flexibilität, auf die sich wandelnden digitalen Anforderungen zu reagieren.

Durch die Konzentration auf Edge-Rechenzentren können Investoren von der steigenden Nachfrage nach Hochgeschwindigkeitsverbindungen, Anwendungen mit geringer Latenz und einer widerstandsfähigeren, sichereren und lokaleren Infrastruktur profitieren. Sie bieten eine differenzierte Kombination aus Wachstumspotenzial, Skalierbarkeit und Flexibilität und stellen eine attraktive Alternative zu traditionellen, groß angelegten und betrieblich komplexen Infrastrukturinvestments dar.