Deutsche Finance Fund 17: Anlegeranwalt Dr. Greger sieht erheblichen Handlungs- und Aufklärungsbedarf

München – Beim DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II hat sich die Situation für die Anleger erheblich zugespitzt. Nach aktuellen Berichten hat die Geschäftsführung mitgeteilt, dass ein Insolvenzantrag vorbereitet werde. 1.187 Anleger haben rund 58 Millionen US-Dollar in den Fonds investiert. Der Münchner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Greger befasst sich bereits seit längerer Zeit mit Investments der Deutsche Finance und sieht nun erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Aufklärungsbedarf.

Für Anleger des IF17 geht es nach Auffassung von Dr. Greger jetzt insbesondere darum, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen und ihre rechtliche Situation frühzeitig prüfen zu lassen.

Auch Anleger der weiteren Boston-Fonds IF20 und IF21 sollten die Entwicklung ihrer jeweiligen Investments aufmerksam beobachten. Dabei betont Dr. Greger ausdrücklich, dass es sich um eigenständige Fonds und Investments handelt und aus der Entwicklung des IF17 keine Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Situation von IF20 oder IF21 gezogen werden können.

IF17: Erhebliche Abweichung von den ursprünglichen Erwartungen

Der DF Deutsche Finance Investment Fund 17 wurde 2021 aufgelegt und investierte mittelbar in die Entwicklung einer Labor- und Büroimmobilie in Somerville im Großraum Boston. Der Fonds wurde innerhalb weniger Wochen vollständig platziert. Insgesamt beteiligten sich 1.187 Anleger mit rund 58 Millionen US-Dollar Kommanditkapital. Prognostiziert wurde seinerzeit ein Gesamtmittelrückfluss von 140 Prozent.

Die aktuelle Entwicklung steht hierzu in deutlichem Kontrast.

Nach aktuellen Medienberichten hat die Geschäftsführung den Anlegern mitgeteilt, dass das Vermögen des Investmentfonds die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr decke und keine positive Fortführungsprognose bestehe. Ein Insolvenzantrag werde deshalb vorbereitet.

Für die Anleger besteht damit das Risiko erheblicher wirtschaftlicher Verluste.

„Für die Anleger geht es jetzt nicht mehr um die ursprünglich prognostizierte Rendite. Entscheidend ist, ihre rechtliche Position zu sichern und gleichzeitig aufzuarbeiten, wie es zu dieser Entwicklung kommen konnte“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Greger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in München.

Kostenstruktur bereits frühzeitig kritisch gesehen

Dr. Greger beschäftigt sich bereits seit längerer Zeit mit Investments der Deutsche Finance und hatte insbesondere die Kostenstruktur kritisch betrachtet. Die Größenordnung wird im ersten Jahresbericht des IF17 deutlich.Bereits für das Rumpfgeschäftsjahr 2021 wurden Initialkosten von rund 8,07 Millionen Euro ausgewiesen. Davon entfielen rund 5,79 Millionen Euro auf Vergütungen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft aus Initialkosten.Zusätzlich zahlten die Kommanditisten Ausgabeaufschläge von rund 2,06 Millionen Euro.

„Eine erhebliche Kostenbelastung muss durch das Investment zunächst wirtschaftlich verdient werden, bevor für den Anleger überhaupt der prognostizierte Erfolg entstehen kann. Gerade bei einer vergleichsweise kurzen geplanten Laufzeit haben wir diesen Punkt kritisch gesehen“, erklärt Dr. Greger.

Zusätzliche Risiken einer US-Projektentwicklung

Auch die Struktur als US-Immobilienprojektentwicklung betrachtete Dr. Greger kritisch. Die Anleger investierten nicht unmittelbar in eine fertiggestellte deutsche Bestandsimmobilie, sondern mittelbar über mehrere Beteiligungsebenen in eine Projektentwicklung in den USA. Neben den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken eines Immobilieninvestments kamen damit weitere Faktoren hinzu: Projektentwicklung, Fremdfinanzierung, Vermietung, Verwertung und ein ausländischer Rechts- und Finanzierungsraum.

„Für einen deutschen Privatanleger ist eine mehrstufig strukturierte Projektentwicklung in den USA naturgemäß schwieriger zu beurteilen als eine klassische Bestandsimmobilie. Die Kombination aus Kosten, Finanzierung, Projektentwicklung, Vermietungsrisiko und ausländischem Rechtsraum haben wir bereits frühzeitig kritisch betrachtet“, so Dr. Greger.

Wert des IF17 bereits 2024 deutlich gesunken

Die wirtschaftlichen Probleme wurden bereits im Jahresbericht 2024 deutlich.

Der bilanzierte Wert der Beteiligungen sank von rund 51,69 Millionen Euro Ende 2023 auf rund 22,72 Millionen Euro Ende 2024 und hatte sich damit innerhalb eines Jahres mehr als halbiert.

Auch der Abschlussprüfer KPMG verwies auf eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit. Im Mittelpunkt standen insbesondere die Liquidität sowie die erfolgreiche Vermarktung der mittelbar gehaltenen Immobilie. Inzwischen hat sich die Situation weiter zugespitzt. Das Gebäude konnte nach aktuellen Berichten nicht wie ursprünglich vorgesehen vermietet werden. Gleichzeitig entstanden Schwierigkeiten bei Finanzierung und Verwertung.

Auch ein vorgesehener Verkauf führte nach den veröffentlichten Informationen nicht zum angestrebten Ergebnis.

Managemententscheidungen sollten aufgearbeitet werden

Für Dr. Greger stellt sich deshalb die Frage, welche Entscheidungen in den vergangenen Jahren getroffen wurden und wann die jeweiligen wirtschaftlichen Probleme erkennbar waren. „Ein wirtschaftlich enttäuschendes oder gescheitertes Investment bedeutet selbstverständlich nicht automatisch, dass Verantwortliche Pflichten verletzt haben. Bei der erheblichen Abweichung zwischen den ursprünglichen Erwartungen und der heutigen Situation müssen die Abläufe aber sorgfältig untersucht werden“, erklärt Dr. Greger.

Zu klären sei insbesondere, wann Vermietungsprobleme erkennbar wurden, wie auf Veränderungen der Finanzierungssituation reagiert wurde, welche Verwertungsalternativen bestanden und welche Maßnahmen zur Begrenzung weiterer wirtschaftlicher Nachteile ergriffen wurden.Dr. Greger prüft deshalb auch, ob sich aus der weiteren Aufarbeitung Ansprüche gegen in Betracht kommende Verantwortliche ergeben.

Ob solche Ansprüche tatsächlich bestehen und gegen wen sie sich gegebenenfalls richten können, muss anhand der jeweiligen Tatsachen und Unterlagen geprüft werden.

BaFin setzt Sonderbeauftragten ein

Parallel dazu hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Maßnahmen gegenüber der DF Deutsche Finance Investment GmbH ergriffen.Die BaFin ordnete im Juni 2026 die Erteilung von Auskünften und die Vorlage von Unterlagen an und setzte zusätzlich einen Sonderbeauftragten ein.Nach Angaben der Finanzaufsicht soll damit ein eigenes Bild von der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung der geschlossenen Publikumsfonds gewonnen werden.Dr. Greger weist ausdrücklich darauf hin, dass hieraus keine Feststellung einer Pflichtverletzung folgt und die Maßnahmen auch nicht automatisch Ansprüche einzelner Anleger begründen.

Für die weitere Aufarbeitung sei die aufsichtsrechtliche Entwicklung gleichwohl von Interesse.

Was bedeutet die Entwicklung des IF17 für Anleger von IF20 und IF21?

Neben IF17 hat Deutsche Finance weitere Club-Deal-Fonds mit Investments im Großraum Boston aufgelegt.Hierzu gehören insbesondere der DF Deutsche Finance Investment Fund 20 – Club Deal Boston III und der DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV.

IF20 investiert ebenfalls mittelbar in eine Immobilienprojektentwicklung im Großraum Boston. Nach Angaben der Deutsche Finance haben sich 2.669 Investoren mit rund 134,225 Millionen US-Dollar Kommanditkapital beteiligt.IF21 wurde von Deutsche Finance als Nachfolger des IF20 konzipiert und investiert mittelbar in zwei weitere neu zu errichtende Labor- und Büroimmobilien in Somerville sowie angrenzende Grundstücke. Damit bestehen Gemeinsamkeiten hinsichtlich Region und Nutzungsart der Immobilien.

Für Dr. Greger ist allerdings eine klare Trennung entscheidend:

IF17, IF20 und IF21 sind eigenständige Fonds mit jeweils eigenen Investments, Beteiligungsstrukturen und wirtschaftlichen Entwicklungen.

Aus der aktuellen Situation des IF17 können daher keine Aussagen über die wirtschaftliche Situation oder zukünftige Entwicklung von IF20 oder IF21 abgeleitet werden.

IF20 und IF21:

Dr. Greger sieht bei Anlegern von IF20 und IF21 deshalb derzeit vor allem einen erhöhten Informationsbedarf.

„Wir halten es für wichtig, die Fonds strikt voneinander zu unterscheiden. Es gibt aus unserer Sicht derzeit keinen Anlass, die konkrete Situation des IF17 auf IF20 oder IF21 zu übertragen“, erklärt der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Gleichzeitig sei es für Anleger legitim, angesichts der Gemeinsamkeiten im regionalen Markt und bei der Nutzungsart der Immobilien nach der aktuellen Entwicklung ihrer eigenen Investments zu fragen.

Von Interesse seien insbesondere:

• der aktuelle Projekt- und Fertigstellungsstand,
• der Vermietungsstand,
• die Finanzierungssituation,
• die aktuelle Bewertung der Beteiligungen,
• sowie die weitere Verwertungs- bzw. Exit-Planung.

IF17: Anleger sollten sich auf die weitere Entwicklung vorbereiten

Für Anleger des IF17 ist die Situation dagegen konkret.

Sollte ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, muss für jeden Anleger individuell geprüft werden, welche Forderungen auf welcher rechtlichen Grundlage bestehen und ob beziehungsweise in welcher Höhe diese zur Insolvenztabelle angemeldet werden können. Dr. Greger warnt davor, eine spätere Forderungsanmeldung als reine Formalität zu betrachten.

„Es muss geprüft werden, welcher Anspruch besteht, auf welchen Rechtsgrund er gestützt wird, in welcher Höhe er geltend gemacht werden kann und welche Unterlagen erforderlich sind. Eine rechtssichere Forderungsanmeldung setzt genau diese Prüfung voraus.“ Für die von ihm vertretenen Anleger übernimmt Dr. Greger die rechtliche Prüfung und – soweit angezeigt – die Anmeldung entsprechender Forderungen im Insolvenzverfahren.

Erfahrung aus P&R und Wirecard

Dr. Greger ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und verfügt über langjährige Erfahrung mit großen Anleger- und Insolvenzverfahren. Er war und ist unter anderem mit Anlegerfällen aus den Komplexen P&R, Wirecard, etc. befasst.

„Bei großen Anlegerverfahren muss man die Gesamtentwicklung fortlaufend im Blick behalten und gleichzeitig die individuellen Rechte des einzelnen Mandanten sichern“, erklärt Dr. Greger.

Diese Erfahrung bringt er nun auch bei der Vertretung von Anlegern des Deutsche Finance Investment Fund 17 ein.

Bestehende Interessengemeinschaft für Deutsche-Finance-Anleger

Die Befassung mit Deutsche Finance begann für Dr. Greger nicht erst mit der aktuellen Entwicklung des IF17. Bereits zuvor haben sich Dr. Greger und der ebenfalls in München tätige Rechtsanwalt Mattil zu einer Interessengemeinschaft für betroffene Deutsche-Finance-Anleger zusammengeschlossen. Auch die Deutsche Finance hat ihren Sitz in München.

Im Rahmen dieser Tätigkeit befassen sich die Anlegeranwälte zudem bereits mit Investments der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) im Zusammenhang mit von Deutsche Finance strukturierten US-Immobilieninvestments.

Diese institutionellen Investments sind rechtlich und wirtschaftlich von den Publikumsfonds IF17, IF20 und IF21 zu unterscheiden.

Die bereits vorhandene Befassung mit unterschiedlichen Deutsche-Finance-Investments ermöglicht Dr. Greger zugleich einen breiteren Blick auf die jeweiligen Strukturen und Entwicklungen.

Was Anleger jetzt beachten sollten

Anleger des IF17 sollten ihre Beteiligungsunterlagen und sämtliche aktuellen Schreiben der Fondsgesellschaft sichern. Sollte ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, ist anschließend individuell zu prüfen, ob und welche Forderungen angemeldet werden können. Parallel prüft Dr. Greger für betroffene Mandanten mögliche Ansprüche gegen in Betracht kommende Verantwortliche.

Für Anleger von IF20 und IF21 besteht dagegen derzeit kein Anlass, aus der Entwicklung des IF17 unmittelbare Schlussfolgerungen für ihre eigenen Beteiligungen zu ziehen.

Aus Sicht von Dr. Greger sollten sie jedoch darauf achten, aktuelle und nachvollziehbare Informationen über Projektentwicklung, Vermietung, Finanzierung, Bewertung und geplante Verwertung ihrer jeweiligen Investments zu erhalten.

„Wir wollen weder Risiken verharmlosen noch Anleger anderer Fonds unnötig verunsichern. Beim IF17 besteht aufgrund der aktuellen Entwicklung konkreter rechtlicher Prüfungsbedarf. Bei IF20 und IF21 geht es derzeit ausschließlich darum, informiert zu bleiben und die weitere Entwicklung des jeweiligen eigenen Investments aufmerksam zu verfolgen“, erklärt Dr. Greger.

Über Dr. Greger

Dr. Greger ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in München. Er vertritt Anleger und Investoren in komplexen Kapitalanlage- und Insolvenzverfahren.

Dr. Greger verfügt über umfangreiche Erfahrung aus großen Anlegerverfahren, unter anderem aus den Komplexen P&R und Wirecard..

Mit Investments der Deutsche Finance und den Interessen betroffener Anleger befasst er sich bereits seit längerer Zeit. Seine Tätigkeit umfasst die rechtliche Bewertung komplexer Kapitalanlagen, die Begleitung von Insolvenzverfahren, die Prüfung und rechtssichere Anmeldung von Forderungen sowie die Untersuchung und gegebenenfalls Durchsetzung von Ansprüchen gegen in Betracht kommende Verantwortliche.